跌回3年前！天河东2字头成交、科学城卖出4字头……
来历：广州新浪房产
朋友们啊，蚌埠住了...今日，乐居潜水的几个买房群，都在转发一张截图，看完能让你大吃一惊。截图显现，科学城的品秀星樾，最新成交一套195㎡的大户型，总价大约960万，折合单价仅4字头。
来历：买房社群另一边的银河也绷不住了，银河星作创下该小区的最低成交价。一套约88㎡的三房单位，只卖了255万，折合单价达28951元/㎡。
从黄埔到银河，连续创出了新低，究竟咋回事？
先来说说科学城这套房源，我第一时刻跟中介求证了，对方表明音讯事实。这......4万+的单价，真的正如网友所说的“有点迸裂”。为什么这么说？整个品秀星樾的房源，自打进入二手市场以来，就没有呈现过大户型的参考价。拉了一下品秀星樾的历史数据，咱们意会一下。
来历：中介最近两个月，该小区的成交价在3.44-6.22万/m²之间，成交均价在4万/m²左右。但这次成交的195㎡大户型，适当于直接将小区的价格，打回3年前（2021年）初次开盘的时分。可是！想要4字头，捡漏品秀星樾，要求并不低：一番刺探后，中介向乐居道出了本相。1、这套房源暂时还不满2，业主最近急着腾挪资金，所以税负比较重。星樾这位业主本来报价960万，在摆台进程中被砍价40万，终究以920万成交。也便是说，单价从本来的4.9万/㎡;，降到了实践的4.7万/㎡;。2、在税费分配上面，房东大大让利，买卖双方各付各税。其间最大头的增值税48万，由业主承当，也便是终究房价的让利涵盖了这部分的税费。但有一说一，总价920万，就能买一套品秀星樾两梯两户的大平层，仍是挺香的。究竟相似的户型、低楼层的二手房，放盘价都要938万了。
板块内十几年楼龄的二手房，挂牌单价也得超越6万/㎡;。
总归，大户型的性价比打得如此疯魔，在科学城也是第一个了。
除了科学城之外，现在广州笋盘遍地，随意挑！在中介朋友圈里边扫一圈，你会发现现在的楼市，跟咱家楼下促销的大卖场相同。
尤其是那些，价格降到没底裤的楼盘，还要拼手速！上了车的人，只能自我安慰：买定离手，买定离手......只需我不卖，一切都是“浮亏”。而最高兴的，莫过于那拨，手里有子弹，还没上车买房的人。最近一个月，咱们调查了抢手板块的成交数据，发现了几个亮点：1、约三分之一板块调整回到2020年。这批房价调整较大的次新小区，首要会集在香雪、老黄埔、常识城板块。比方从前稳站3字头的万科金色愿望、中海誉城南苑、中海誉城北苑、越秀岭南雅筑、2字头根本能够任选。还有常识城的万科美好荟，一套72方的两房，成交总价低至105万，这个单价仅1.44万/m²。
比照前两年超越3万/m²的成交价，不能说是大跌吧，完全是“雪崩式”降价。还有从前打破过4.5万+/m²的万科东荟城，在最新成交中，跌至2.6万/m²。
好音讯是，现在上车的买家们，不必怕放哨。2、即便是世界中心银河，根本调整回到2021年。以银河牛奶厂为例，龙湖首开天宸原著一套130平大户型上一年卖出“8字头”高价，本年6字头成交，狂跌近30%。
再比方，众所周知银河的叠墅主打稀缺，在前两年一度冲上了10万+/㎡;，现在的挂牌价根本也得9万+。上星期就有龙湖业主十分硬核，以6万+/㎡的“割肉价”出售了一套168㎡的上叠带装饰，总价1000万出面。
估量奶厂业主深夜抹泪，短短几年时刻，房子简直打了个六折。
一些知名度较低的楼盘，则是全军覆没。
比方刚刚说到的银河星作，不少二手价大跌20%以上，两房户型最新成交价2.89万/㎡。
要知道，上一年同期，该盘连续几宗成交到了4万/m²以下，跟2020年的价格适当。
相同的户型，3年前的成交价去到5.6万/㎡;。
现在挑笋买房，无异于捡了大漏。
3、除了上述的抢手小区，那些早年瞄准广州旧改，博拆迁的买家也铩羽而归。
其间，比较典型的是五羊新城和六运小区。
五羊新城自2020年4月传出改造后，许多炒家趁机下手，持有期间跌超2万/m²，终究未满2年的房源被会集兜售，梦碎一地。
无独有偶，体育西六运小区2021年流出规划计划，炒家也想分一杯羹。
其时小区均价5-8万/m²，后来见拆迁无望，许多炒家都是“4字头”抛的，有的现在还被套在那里。
除了洒泪兜售的房东，最头痛的是哪些人呢？
恐怕是，曩昔几年进场的外围区炒房客。
本年的市场环境下，一顿狠降房子依然无法脱手。最直接的影响，便是高额月供的断供，房子很简单被法拍。
尤其是在2020-2021年间用运营贷出资的炒家，当时广州二手价格回落，银行评估价同步下调。
乐居留意到，本年上半年，国内法拍住所类挂牌、成交量双线走高。
广州则坐落四大一线城市挂牌量TOP1，法拍住所成交770套，清仓率30.7%；成交折价率76.1%，成交均价21370元/㎡。
像早前多盘喊出“免费送房”的增城，全年上拍量超500套，占全市最高，也是炒房客爆雷的重灾区。
有中介泄漏，像朱村板块的实地蔷薇世界，小区断供的就有不下几十户。
当然，还有一类炒房客，目睹二手价格筑底爽性躺平，挑选租借。
咱们以被套牢最严峻的外区为例，你会发现小区许多租借的房源都是空房。
可见，大部分网红盘，或许网红板块，阅历了上一年的调整期大都泡沫已被挤掉，现在房价趋于理性安稳。
关于买家来说，无妨趁着最近的卖房潮，多去看房，多去讨价，或许能有意外收成。
那么，你们对上面这些成交事例怎么看呢？你本年会买房吗？
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中心观念
本轮美债上限博弈，商场在忧虑什么？本轮美债规划触及上限始于2023年1月6日，已历时4个多月。考虑到每月10-12日为财务部TGA账户余额的最低点，以其时TGA耗费速度，咱们以为“X日”或许在6月12日之前。美债触及上限并不稀有，但这次商场惊惧心情之浓较为稀有。美国1年期国债CDS价格远超2011年7月美债上限博弈，以及2013年10日美国联邦政府停摆时的高点价格。商场惊惧原因有三：一是，极端紧缩的货币方针；二是，耶伦一再警示；三是，区域银行危机和美债上限博弈发生共振。未来美债上限博弈或有4类景象：1）“技能性违约”（有或许），2）X日前到达共同（有或许），3）暂停债款上限束缚（或许性较小），4）美国债款本质性违约（或许性极小）。考虑到其时X日迫临，但两党商洽发展有限，咱们以为“技能性违约”发生概率较大。
本轮美债上限博弈，对大类财物会形成什么冲击？2011年和2013年的阅历显现，环绕债款或预算商洽变成的商场惊惧，会显着冲击美股和短端美债，美元和黄金则或许取得阶段性支撑。且2011年（债款上限商洽）的商场冲击大于2013年（预算商洽）。若本轮美债上限商洽迟迟未决、呈现“技能性违约”，商场高动摇的危险值得警觉：美债方面，惊惧心情或进一步推升短端美债利率；但因为美联储加息周期挨近结尾，短端美债利率向上空间有限，且有或许在脉冲式上升后回落。美股方面，近期美股体现活跃，到5月22日，标普500危险溢价水平，现已到达本年3月初的前史低位。考虑到美国经济放缓危险在添加，未来若美债上限博弈仍悬而未决，很或许成为触发美股阶段调整的“导火线”。美元方面，如前史阅历显现，即便在惊惧心情冲击下，美元仍或许坚持较安稳的走势；若两党博弈变成危机，美债兜售引发流动性严重，乃至有或许暂时抬升美元指数。黄金方面，若两党博弈加深，黄金仍可取得必定支撑；但美债上限问题处理后，处于前史高点的金价或许面对阶段回调的危险。
中长时间看，美国联邦政府债款可继续么？新冠疫情后，美国联邦政府的债款率显着进步，但利息开销占比较低。2022年美国联邦政府开销62715亿美元，其间利息开销4751亿，仅占悉数开销的7.6％、仅占GDP的1.9％。中长时间来看，美国联邦政府的债款率和利息开销占比将大幅进步。据CBO最新猜测，2026年到2033年，美国公共持有债款占GDP比重将进步15.2个百分点至118.9％，利息开销占GDP比重也将进步0.9个百分点至3.7％。总归，美国联邦政府债款在未来三年的可继续性尚可，但再往后的还本付息压力或快速攀升，债款可继续性堪忧。
危险提示：美国两党商洽发展超预期，美债“技能性违约”对商场的影响超预期，美国经济金融危险超预期等。
本轮美国联邦政府债款上限博弈迟迟未决，民主共和两党商洽的任何风吹草动，均引起商场高度重视。其时，商场惊惧程度现已超出了2011和2013年，共同预期是本次美债上限博弈商洽仍会十分困难，两党或许拖至“X日”的终究一刻才会到达协议，在此进程中美债“技能性违约”的或许性亦不能扫除。
咱们以为，本轮美债上限博弈终究仍会“有惊无险”地收场，但鉴于美国民主共和两党不合之深远、心情之生硬，阶段性的商场惊惧不可防止，危险财物调整危险值得警觉。此外，尽管短期来看利息开销在美国联邦政府开销中的占比不高，但中长时间来看美国联邦政府的债款担负或许大幅攀升，利息开销占比亦将大幅进步。这将在很大程度上揉捏和“歪曲”美国联邦政府的开销空间，并从根本上削弱美元所谓“放肆的特权”。
01
本轮美债上限博弈，商场在忧虑什么？
本轮美债上限博弈令商场惊惧程度大幅进步，商场忧虑程度远超2011年和2013年，美国政府停摆乃至美债技能违约危险均被紧密审视。
本轮美债规划触及上限现已历时4个多月。依据美国财务部的债款明细数据，美国联邦政府债款在2023年1月6日就已触顶。美财长耶伦在1月13日致信国会，阐明将于1月19日开端施行“十分办法”。当日大众持有美国联邦政府债款24.60万亿美元，从社保和医保信任基金等政府机构持有债款6.86万亿美元，算计31.46万亿，超越债款上限0.07万亿。到5月12日，该超量数字坚持在0.07万亿。
“十分办法”能坚持到何时（也便是X日终究哪天）？咱们测算或许是6月12日之前。美国财务部的特别办法既要依托现有现金，也要经过一些管帐手法，例如提早换回养老账户中持有的国债、暂停养老基金捐款、暂停地方政府发债和从外汇储备中告贷等。若这些十分办法财力耗尽，则或许迎来美债违约，违约日也称为X日。美财长耶伦在5月1日致信国会，指出财务收入和开销不是固定可猜测的，所以预期“十分办法”只能坚持到6月初，最快或许是6月1日。从美国财务部一般账户（Treasure General Account）余额来看，在2023年1月19日采纳“十分办法”时，该账户余额有3775亿美元；到5月18日账户仅剩下573亿美元，为近期最低水平；到5月22日小幅回升至683亿美元。该账户4月最低点比较3月最低点下降1215亿美元，估测每月余额的耗费或许在1000-1500亿美元。美国财务部每月出入不是彻底确认的，联邦政府4月财务收入6385.2亿美元，同比下降26.07％，远逊预期。从该账户余额能够看到，每月10-12日为月度账户余额的最低点，假如两党迟迟未能就进步美债上限到达共同，咱们估计或许6月12日（星期一）之前，该账户就会耗尽。
民主共和两党在博弈什么？焦点在于《2023束缚、储蓄、添加法案》。4月19日，麦卡锡发布了已在众议院经过的《2023束缚、储蓄、添加法案》。该法案提议，暂停美国联邦政府债款上限至2024年3月31日，或进步上限1.5万亿美元，以先到者为准，一起需采纳七个方面的办法，将2024年总开销减少至2022年规划，并将每年财务开销增幅束缚在1％，估计未来十年内累计将减少4.8万亿美元财务开销。提出该法案的共和党，关于民主党的动力计划、学生借款减免等有较大定见，以为需求大幅减少。民主党的动力计划预备向清洁动力供给很多补助和税收减免，学生借款预备减免每位学生借款1万美元、贫困学生2万美元，并且下降还款份额和利息。而拜登政府一度表明，美债上限的调整应该是“清洁”调整，不该该有附加条件。在民主党左翼的威胁下，拜登政府很难做出太大退让。到5月22日，拜登与麦卡锡的第三次商洽据称有所成效、但没有到达协议。
美债触及上限并不稀有，但这次商场惊惧心情之浓较为稀有。美国1年期国债CDS（以下简称CDS）是衡量商场惊惧心情较好的目标，该目标可理解为，保证1年期美国国债不违约所需付出的“稳妥”费用。2010年至今，美债上限合计调整了13次，除了2011年8月的调整发生较强惊惧心情外，其他时间均未发生惊惧，而是悄然无声地完成了美债上限的调整。且2011年8月之后至今的9次美债上限调整，大多数均提早较长时间到达了暂停债款上限数月的协议，2021年12月16日更是直接上调上限，可见美债上限调整呈现出“年月静好”的状况。需求特别阐明的是，2013年10月美国联邦政府本质停摆了16天，并一度形成了商场惊惧。但其时不是因为美债上限调整问题，而是因为民主共和两党对医保计划有较大不合，无法经过联邦政府预算方案，导致呈现美国联邦政府停摆。本轮CDS价格现已远超2011年7月美债上限博弈，以及2013年10日美国联邦政府停摆时的高点价格，2011和2013年别离是在7月27日和10月11日商场惊惧心情到达高点，别离为68BP和61BP。到本年5月23日，CDS价格高达131BP。
之所以商场对本轮美债上限博弈惊惧心情教浓，或许因为以下三个要素：
一是，极端紧缩的货币方针是惊惧心情酝酿的布景。2011年7月和2013年10月，均是美国货币方针较宽松的时期，美联储自2008年12月16日将联邦基金利率降至0-0.25％后，继续坚持到2015年12月17日才进行加息，期间货币方针始终坚持宽松状况，这关于美债上限博弈是一个较为友爱的环境。而本轮美债上限博弈，处在一个极端紧缩的货币方针下。自2022年3月17日美联储首席加息开端，至2022年12月15日，美联储现已加息7次，加至4.25-4.50％。在此进程中美债CDS价格从2022年3月初的3BP，逐渐缓慢进步到2023年1月5日的17BP。可见商场对美联储加息一向是有忧虑的，尽管CDS价格涨幅不高，但为后续进步打下根底。
二是，耶伦一再警示是惊惧心情发生的导火线。2023年1月6日，美债触及上限成为榜首波惊惧起点，1月13日耶伦致信国会将会在1月19日采纳“十分办法”，导火线一点即燃，此刻CDS价格敏捷进步至60-70BP左右，现已触及2011年7月和2013年10月的水平，商场在尔后一向对美债上限博弈坚持忧虑。4月25日，美财长耶伦宣布讲演，正告美债上限不处理会发生严重结果。5月1日和5月15日耶伦致信国会，正式正告违约日期比预期更早，CDS价格应声从86BP蹿至149BP。
三是，区域银行危机和美债上限博弈发生共振。硅谷银行和签名银行在3月9日开端呈现危机，后危机敏捷处理，并且财务部、美联储和FDIC的联合声明特别指出救助银行财务部未出资，商场上对美国金融安稳仍持较为达观的心情，以为这或许是两家银行的独立工作，不会形成系统性金融危险，因而商场惊惧指数几乎没有改变。但是，4月25日榜首共和银行股价再次大幅跌落，引发商场对区域银行的新一轮检视；并且同一天耶伦讲演宣布正告，银行爆雷工作叠加美债上限博弈，令CDS价格快速飙涨制150BP左右，大幅高于了2011年7月和2013年10月。
未来美债上限博弈或有4类景象，美债“技能性违约”的或许性上升。现在看，美债上限博弈或有4种或许景象，依照咱们以为的或许性进行摆放：1）“技能性违约”：比2011年状况更糟糕，两党在X日降临后，仍未到达共同，美国联邦政府时间短停摆，呈现美债“技能性违约”（指美国推延付出到期债款利息），然后两党快速各退一步到达协议，防止呈现债款展期或回绝兑付状况。考虑到其时X日迫临，但两党商洽发展有限，咱们以为这一景象发生概率较大。2）X日前到达共同：和2011年相似，在X日降临前的终究时间，或许是几天或许终究一天，两党各退一步到达共同；其间，还有一种或许是X日不在6月、推延至7月乃至今后，继而两党商洽将争取到更多时间、更有或许到达共同。3）暂停债款上限束缚：与2012年12月-2021年8月期间相同，两党赞同暂停债款上限，然后再渐渐博弈。但这次两党并未明确提出暂停债款上限的选项。4）美国债款违约：美债无法如期兑付，进行部分债款展期或回绝兑付，至今还没有发生过。
从美国近50年的9位总统来看，在拜登政府之前的8位总统，有7位在位期间发生了政府停摆工作，并且大多数发生在任期的第二、三年。若两党对年度预算无法到达共同，则美国联邦政府就会停摆，时间一般在每年的9月底。每次停摆工作首要是在总统任期的第二、三年发生，榜首年总统刚就任政治根本盘优势犹在，而第四年则面对总统大选的压力，第二和三年往往成为民主共和两党肆无忌惮地剧烈比赛的“时间窗口”。
咱们以为，美债上限问题是“胆小鬼博弈”，美债违约仍是小概率工作。“胆小鬼博弈”（Chicken Game），也称为斗鸡博弈，是博弈论中的经典模型，即两个开着轿车狂奔的车手，在一条车道上敌对行进，都期望对方变道，若一方不敢正面对立而首先变道，便是“胆小鬼”，若两边都不变道，则会两车相撞玉石俱焚。美苏争霸时的“古巴导弹危机”便是一个经典事例，两边在奋斗进程中一步步晋级，但终究一刻各退一步，防止变成“世界末日”。美国债款上限博弈也相似于此：美债“技能性违约”或联邦政府停摆对美国经济的危害较小，但美债本质性违约将会发生巨大的负面结果。据穆迪猜测，若美国国债违约，或许会使美国GDP下降4％，近600万人赋闲，居民丢失12万亿美元，股市或许会跌落三分之一。据此判别，即便民主共和两党还会阅历剧烈的政治博弈，但终究两党终会到达折中、防止美债本质性违约。
02
本轮美债上限博弈，对大类财物会形成什么冲击？
2011年和2013年的阅历显现，环绕美国政府债款或预算商洽变成的商场惊惧，会显着冲击美股和短端美债，美元和黄金则或许取得阶段性支撑。咱们将2011年7月27日和2013年10月11日两个阶段性商场惊惧心情高点作为中点，界说中点地点的日期为T=0期，看前后60个买卖日各类财物的走势。债券方面，从两轮危机中能够看到，惊惧时期短端美债利率急速上行，惊惧曩昔显着回落，中长时间债券收益率的动摇并不显着。美股方面，2011年美股呈现显着跌落，惊惧心情阑珊后较长时间内依然未能康复；2013年美股虽在最惊惧时间呈现小幅跌落，但过后呈现出回补上扬走势。美元方面，2011年在最惊惧时间前美元指数有所跌落，在惊惧心情退去后美元在震动一段时间后显着走强，2013年商场惊惧对美元指数的影响不甚显着。黄金方面，2011年商场惊惧期间，金价呈现了一波走高行情，而2013年金价对此反响并不显着。综上，2011和2013均呈现了商场惊惧，但2011年的冲击是要大于2013年（2011年的博弈是关于美债上限，2013的博弈是关于政府预算法案，前者的紧迫性更强）：在更惊惧心情的唆使下，美股和短期美债显着受挫，而美元和黄金则遭到竭力追捧。
若本轮美债上限商洽迟迟未决、呈现“技能性违约”，商场高动摇的危险值得警觉。
美债方面，在美联储继续紧缩方针下，到5月24日，1个月美债利率盘中最高已迫临5.9％。若美债上限博弈加深，惊惧心情或进一步进步短端美债利率。但因为美联储加息周期挨近结尾，短端美债利率向上空间有限，且有或许在脉冲式上升后回落。
美股方面，近期美股体现活跃：一方面，区域银行危机对美股的心情影响快速阑珊，商场并未买卖“系统性危险”；另一方面，美国经济耐性仍好于预期，商场亦未活跃买卖阑珊（商场或许买卖的是美联储降息）。到5月22日，标普500危险溢价（1/PE - 10年美债收益率）为0.47％，现已到达本年3月初（中小银行危机迸发前）的前史低位（2009年以来最低水平）。考虑到美国经济放缓危险在添加，未来若美债上限博弈仍悬而未决，很或许成为触发美股阶段调整的“导火线”。正如5月24日惠誉将美国的AAA长时间外币发行人评级列入“负面调查名单”，当日美股应声调整相同。
美元方面，前史阅历显现，即便在惊惧心情冲击下，美元仍或许坚持较安稳的走势；若两党博弈变成危机，美债兜售引发流动性严重，乃至有或许暂时抬升美元指数。
黄金方面，本年以来美国区域银行危机叠加美债上限博弈下，商场避险心情继续升温，黄金价格显着走高；假如两党博弈加深，黄金仍可取得必定支撑；但美债上限问题处理后，处于前史高点的金价或许面对阶段回调的危险。
03
中长时间看，美国联邦政府债款可继续么？
疫情后美国联邦政府债款规划跃升。2019年美国政府总共发债8.25万亿美元，2020年和2021年别离发债12.48万亿和13.44万亿，2022年回落至8.87万亿。能够以为，2020和2021年比较于非疫情年份，大约共多发了8.8万亿的债款。其间，六个月移动均匀的国债在联邦政府全体债款中的占比从2020年6月的28.5％，进步至2023年1月份44.9％。
疫情后美国联邦政府债款率亦较快上升。全球金融危机和新冠疫情中的大规划财务扩张，使得美国联邦政府的债款率从21世纪初的52％翻了一倍多，进步至2021年的120％。需求指出的是，本轮美国高通胀，成为美联储最头疼的工作，但在必定程度上缓释了美国联邦政府的债款压力。
现在来看，利息开销在美国联邦政府开销中的占比较低。
先看收入，美国联邦政府收入占GDP比重一向安稳在14-20％之间；2009和2010年受全球金融危机影响，这一占比降至14.5％左右；近年来逐渐进步，在2022年进步至19.6％。
再看开销，2008年全球金融危机迸发，美国联邦政府开销占GDP比重敏捷添加制24.3％，后占比小幅回落至2010年的23.0％，尔后一向坚持在20-23％左右；直到2020和2021年大幅添加至超越30％，2022年回落至24.6％。
终究看利息开销，美国联邦政府的首要开销包含：一是法定开销，包含社保、医疗稳妥、医疗补助、收入保证、退休金和其他；二是自主性开销，包含国防、世界和国内开销；三是利息开销，只占美国联邦政府开销很小一部分。2022年美国联邦政府开销62715亿美元，其间利息开销4751亿，仅占悉数开销的7.6％、仅占GDP的1.9％。
但中长时间来看，美国联邦政府债款担负或许大幅攀升，利息开销占比亦将大幅进步。依据美国国会预算办公室（CBO）的猜测，未来十年美国政府债款担负（公共持有债款占GDP比重）或许会超越二战时期的前史峰值，然后到2051年再度翻倍。这会推高联邦政府和私家部分的假贷本钱，减缓潜在产出添加，削弱商场对美元的决心。因为借债利率高企，新发债款的利息开销要大大高于以往，估计2026年开端美国联邦政府利息开销规划将会快速进步，并对美国联邦政府的现金流形成更大的揉捏。据CBO 2023年5月最新猜测，2026年到2033年，美国公共持有债款占GDP比重将进步15.2个百分点至118.9％，利息开销将添加72％至1.44万亿、占GDP比重也将进步0.9个百分点至3.7％。
总归，美国联邦政府债款在未来三年的可继续性尚可，但再往后的还本付息压力或将快速攀升，债款可继续性堪忧。
危险提示：1）美国两党商洽发展超预期，债款上限风云快速停息；2）美债“技能性违约”呈现，并对商场的影响超预期；3）美国经济金融危险超预期，制作新的商场动摇等。
本文源自：券商研报精选
作者：安全首经团队
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安全首经团队：钟正生/范城恺 中心观念 本轮美债上限博弈，商场在忧虑什么？本轮美债规划触及上限始于2023年1月6日，已历时4个多月。考虑到每月10-12日为财务部TGA账户余额的最低点，以其...
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